Ριζικές αλλαγές στα στεγαστικά δάνεια

Πόσο μειώνονται οι δόσεις

Γενναίες ρυθμίσεις στα στεγαστικά δάνεια ετοιμάζουν οι τράπεζες με την επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής τους έως και τα 99 χρόνια, χωρίς να αυξήσουν τα επιτόκια, ενώ στα σχέδιά τους είναι και η δυνατότητα ενοικίασης κατοικιών υπό κατάσχεση για ορισμένη περίοδο.

Με μια εντυπωσιακή κίνηση που υπαγορεύεται από την τεράστια αύξηση των «κόκκινων» δανείων που προσεγγίζουν τα 40 δισ. ευρώ, και κυρίως τον φόβο να γίνουν περισσότερα, οι εμπορικές τράπεζες -σε συνεργασία με την κυβέρνηση- προχωρούν το επόμενο διάστημα σε ρυθμίσεις - ανάσα στους δανειολήπτες που δυσκολεύονται να αποπληρώσουν το στεγαστικό τους από τη μία, ενώ παράλληλα θα εξυγιάνουν το χαρτοφυλάκιό τους.

Την ίδια στιγμή και σύμφωνα με πληροφορίες του «Εθνους της Κυριακής» η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης εξετάζει, αφού συνεργαστεί με τις τράπεζες, τη δυνατότητα οριζόντιας ρύθμισης των στεγαστικών δανείων.
Θα αφορά τους ενήμερους οφειλέτες και στόχος είναι η μείωση των δόσεων μέχρι και το 30% του εισοδήματος του δανειολήπτη. Παράλληλα, μελετά και παρεμβάσεις στον νόμο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά με στόχο την ενίσχυση του εξωδικαστικού συμβιβασμού.
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι σχεδιαζόμενες ρυθμίσεις έχουν τεθεί από την Ένωση Ελληνικών Τραπεζών υπόψη της κυβέρνησης, η οποία επιθυμεί να κάνει πράξη την εξαγγελία του πρωθυπουργού για μείωση της μηνιαίας δόσης των στεγαστικών δανείων στο 30% των μηνιαίων εσόδων του νοικοκυριού.
Προτάσεις
Για να επιτευχθεί αυτό, χωρίς να χρειαστεί «κούρεμα» του κεφαλαίου που θα έφερνε νέες ανάγκες ανακεφαλαιοποίησης δισεκατομμυρίων ευρώ για τις τράπεζες, οι προτάσεις κινούνται στην εξής κατεύθυνση:
Επιμήκυνση της περιόδου αποπληρωμής από τα 40 χρόνια που είναι σήμερα έως και τα 99 χρόνια, αφού μόνο έτσι θα μπορέσει να μειωθεί έως και 50% η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου. Εδώ υπάρχουν κι εξετάζονται τα μοντέλα της Αγγλίας και της Ισπανίας. Στην πρώτη περίπτωση, αυτό ισχύει για τη χρήση του ακινήτου. Στη δεύτερη της Ισπανίας πρόκειται ουσιαστικά για μακροχρόνια μίσθωση (leasing).
Η επιμήκυνση αυτή να γίνει χωρίς να αυξηθεί το επιτόκιο που πληρώνει ο δανειολήπτης, παρά το γεγονός ότι θα πρόκειται για μια νέα σύμβαση.
Στο τραπέζι των συζητήσεων έχει πέσει ακόμα και το θέμα της δυνατότητας ενοικίασης από τον δανειολήπτη της κατοικίας του για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, πχ. τρία χρόνια, και στη συνέχεια να υπάρχει η προοπτική επαναγοράς της με νέο δάνειο και νέους όρους, εφόσον βέβαια υπάρχει η δυνατότητα. Αυτό θα γίνεται σε περιπτώσεις στις οποίες οι κατοικίες βρίσκονται σε διαδικασία κατάσχεσης. Το ποσό του ενοικίου θα καθορίζεται με τα δεδομένα της αγοράς και σε ύψος ίσως και χαμηλότερο.
Όπως και να 'χει, τα σενάρια αυτά θα πάρουν «σάρκα και οστά» σύντομα, αφού οι τράπεζες αναγνωρίζουν την ανάγκη παρέμβασης στο θέμα καθώς βλέπουν τις επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια να έχουν φτάσει στο ιλιγγιώδες ποσοστό του 17%, παρά τις ρυθμίσεις στις οποίες έχουν προχωρήσει για το σύνολο του χαρτοφυλακίου δανείων.
Ηδη οι τράπεζες τον προηγούμενο χρόνο είχαν προχωρήσει σε ρυθμίσεις περισσότερων από 690.000 δανείων - αριθμός που ξεπέρασε τα 800.000 δάνεια το πρώτο εξάμηνο του 2012. Ομως σήμερα, αντιμετωπίζουν σημαντικά προβλήματα καθώς η ύφεση βαθαίνει και πλέον είναι μεγάλος ο αριθμός των δανείων που δεν εξυπηρετούνται, με αποτέλεσμα να αυξάνονται οι επισφάλειές τους.
Όπως προκύπτει από στοιχεία της Ένωσης Ελληνικών Τραπεζών, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011 τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας είχαν προχωρήσει σε ρυθμίσεις δανείων -στεγαστικών και καταναλωτικών- που ξεπερνούσαν τα 29 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με στοιχεία, για το πρώτο πεντάμηνο του 2012, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (καθυστέρηση από 90 ημέρες και άνω) ξεπερνούν τα 50 δισ. ευρώ ή το 20% της συνολικής πιστωτικής επέκτασης. Τα στεγαστικά δάνεια είναι αυτά που απασχολούν ιδιαιτέρως τις τράπεζες, καθώς το 2010 μόλις ξεπερνούσαν το 10% και σήμερα το ποσοστό τους έχει διπλασιαστεί. Πάντως, πρωταθλητές στις επισφάλειες είναι τα καταναλωτικά δάνεια, όπου πλέον 4 στα 10 δεν εξυπηρετούνται.
Οριζόντια ρύθμιση στα στεγαστικά
Στο 30% του εισοδήματος η δόση για όσους είναι συνεπείς
Τη δυνατότητα νομοθετικής παρέμβασης για οριζόντια ρύθμιση των καταναλωτών που πληρώνουν με συνέπεια τις δόσεις των στεγαστικών τους δανείων αλλά και βελτίωσης του νόμου περί υπερχρεωμένων νοικοκυριών εξετάζει το υπουργείο Ανάπτυξης.
Σύμφωνα με πληροφορίες του «Εθνους της Κυριακής», ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης, κατόπιν και συνεννόησης με τον υπουργό Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα, έχει δώσει εντολές στον υφυπουργό Ανάπτυξης Θανάση Σκορδά και στον γενικό γραμματέα Καταναλωτή Γιώργο Στεργίου, ώστε να ξεκινήσουν κύκλο επαφών με τις τράπεζες και φορείς.
Τέτοιοι είναι οι δικηγορικοί σύλλογοι, η Ένωση Δικαστών και Εισαγγελέων, οι καταναλωτικές οργανώσεις, ο Συνήγορος του Καταναλωτή, ο Τραπεζικός Διαμεσολαβητής κ.λπ.
Πηγές αναφέρουν στο «ΕτΚ» ότι «στο σκέλος που αφορά τις ρυθμίσεις των στεγαστικών δανείων, αυτό που πρέπει να αποσαφηνιστεί είναι κατά πόσο υπάρχει η δυνατότητα θεσμικής παρέμβασης με βάση τα όσα ισχύουν στην ΕΕ και στη χώρα μας περί ελεύθερης αγοράς».
Στο θέμα των στεγαστικών δανείων η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης απορρίπτει κάθε λογική της διαγραφής χρεών και ξεκαθαρίζει ότι «οι όποιες διατάξεις θα αφορούν τους ενήμερους οφειλέτες».
Έτσι, στόχος είναι η δυνατότητα της οριζόντιας ρύθμισης στεγαστικών με τέτοιον τρόπο που να ορίζει ότι η μηνιαία δόση δεν θα μπορεί να ξεπερνά το 30% του εισοδήματος του οφειλέτη. Θα είναι εφικτή η χρονική επιμήκυνση των στεγαστικών δανείων πέρα από τα 40 χρόνια, ενώ δεν αποκλείεται να εξεταστεί και η νομική διευθέτηση της πρόθεσης των τραπεζών να ενοικιάζουν, σε ορισμένες περιπτώσεις, για τρία χρόνια την κατοικία και στη συνέχεια ο δανειολήπτης να παίρνει νέο δάνειο για την επαναφορά της. Επίσης, ένα από τα θέματα που θα φροντίσει να διασφαλίσει η ηγεσία του υπ. Ανάπτυξης είναι να μην αυξάνεται το επιτόκιο του στεγαστικού στην περίπτωση χρονικής επιμήκυνσης της αποπληρωμής του.
ΥΠΕΡΧΡΕΩΜΕΝΑ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ
Κερδίζει έδαφος η λύση του εξωδικαστικού συμβιβασμού
Το δεύτερο πεδίο παρέμβασης της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Ανάπτυξης είναι ο νόμος για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά ή γνωστός και ως «νόμος Κατσέλη».
Όπως αναφέρουν πηγές στο «ΕτΚ», έχουν εντοπιστεί σημεία τα οποία χρήζουν βελτίωσης. Για παράδειγμα, τα Ειρηνοδικεία ορίζουν δικάσιμους για υποθέσεις ρύθμισης χρεών ακόμη και το 2018.
Με αυτό το δεδομένο η κεντρική φιλοσοφία της ηγεσίας του υπουργείου Ανάπτυξης είναι η ενίσχυση του σταδίου του εξωδικαστικού συμβιβασμού του οφειλέτη με τις τράπεζες. Σήμερα η διαδικασία αυτή δεν προχωρά, καθώς σε περιπτώσεις οφειλέτη δανείων σε περισσότερες από μία τράπεζες, κάποιος ή κάποιοι από τους πιστωτές διαφωνούν στο ποσό της εξωδικαστικής ρύθμισης.
Εκπρόσωπος
Μία από τις σκέψεις που κάνει η Γενική Γραμματεία Καταναλωτή είναι ο Τραπεζικός Διαμεσολαβητής να ορίζει έναν εκπρόσωπο για λογαριασμό των πιστωτών, ώστε να υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα επιτυχούς έκβασης του εξωδικαστικού διακανονισμού. Π.χ. αν ένας καταναλωτής χρωστά σε πέντε τράπεζες, να διαπραγματεύεται με έναν εκπρόσωπό τους, ο οποίος ταυτόχρονα θα έχει συνεννοηθεί με εκείνες για το ύψος της δόσης.
Επιπλέον, ο γενικός γραμματέας Καταναλωτή, Γιώργος Στεργίου, σύμφωνα με πληροφορίες, θα εξετάσει και τις προτάσεις του προκατόχου του, Δημήτρη Σπυράκου, για τις βελτιώσεις του νόμου των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.
Πρόκειται για αλλαγές οι οποίες είχαν πάρει τη μορφή νομοθετικού κειμένου, είχαν φτάσει στη Βουλή τον περασμένο Απρίλιο, χωρίς εντούτοις να ψηφιστούν. Ορισμένες από αυτές είναι:
1. Η περίοδος ρύθμισης των χρεών, που θα ανέρχεται σε πέντε έτη, θα αρχίζει με την κατάθεση της αίτησης και όχι με την έκδοση της απόφασης. Αν οι καταβολές που πραγματοποιούνται από τον οφειλέτη κατά την περίοδο που μεσολαβεί μέχρι την έκδοση της απόφασης υπολείπονται αυτών που ορίζονται με την απόφαση, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να καταβάλει το ποσόν αυτό και μέχρι ένα έτος από τη λήξη της περιόδου ρύθμισης. Κατ' αυτό τον τρόπο αντιμετωπίζονται και οι δυσμενείς συνέπειες για τον οφειλέτη από τυχόν καθυστέρηση στην εκδίκαση της αίτησής του.
2. Στις περιπτώσεις οφειλετών με πλήρη αδυναμία καταβολής η απαλλαγή από τα χρέη θα επέρχεται στα τρία έτη.
3. Το ποσόν μέχρι το 85% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, την εξόφληση του οποίου πρέπει να ρυθμίσει ο οφειλέτης για να την εξαιρέσει από τη ρευστοποίηση, θα μπορεί πλέον να ρυθμίζεται και σε μεγαλύτερο των είκοσι ετών χρονικό διάστημα.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1o
Στεγαστικό δάνειο 100.000 €
Με διάρκεια αποπληρωμής
20 χρόνια και επιτόκιο 4%, η μηνιαία δόση ανέρχεται στα
605 ευρώ και οι τόκοι διαμορφώνονται στα
45.435 ευρώ.
Εάν η διάρκεια ανέβει στα 40 χρόνια, με το ίδιο επιτόκιο, η μηνιαία δόση κατεβαίνει στα 417 ευρώ, αλλά οι τόκοι θα αυξηθούν στα 100.610 ευρώ, δηλαδή ο δανειολήπτης θα γυρίσει στην τράπεζα 200.610 ευρώ για το δάνειο των 100.000 ευρώ.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2o
Στεγαστικό δάνειο 150.000 €
Με διάρκεια αποπληρωμής
20 χρόνια και επιτόκιο 4%, η μηνιαία δόση ανέρχεται στα
908 ευρώ και οι τόκοι διαμορφώνονται στα
68.152 ευρώ.

Εάν η διάρκεια ανέβει στα 40 χρόνια, με το ίδιο επιτόκιο, η μηνιαία δόση πέφτει στα 626 ευρώ και ακόμα περισσότερο στα 550 ευρώ τον μήνα, εάν η διάρκεια διαμορφωθεί στα 60 χρόνια. Ωστόσο, όσο μεγαλύτερη η διάρκεια αποπληρωμής τόσο περισσότεροι οι τόκοι, αφού ανεβαίνουν στα 150.000 ευρώ (όσο και το αρχικό κεφάλαιο) στα 40 χρόνια.

Η ΔΙΕΘΝΗΣ ΕΜΠΕΙΡΙΑ
Μπούσουλας το αγγλικό και το ισπανικό μοντέλο
Στεγαστικά δάνεια με χρονική διάρκεια αποπληρωμής ακόμη και τα 99 χρόνια είναι μία από τις λύσεις που εξετάζουν οι τράπεζες για να μειωθούν ακόμα περισσότερο οι δόσεις. Μελετούν αντίστοιχα μοντέλα τα οποία εφαρμόζονται στην Ισπανία και την Αγγλία.
Για παράδειγμα, στο αγγλικό μοντέλο ο δανειολήπτης δεν αγοράζει το ακίνητο, αλλά τη χρήση του για 99 χρόνια. Αγοράζοντας τη «χρήση» σε περίοδο που οι τιμές είναι χαμηλά, ο δανειολήπτης μπορεί να κερδίσει, μεταβιβάζοντας τη χρήση του ακινήτου όταν οι τιμές ανέβουν.
Το μοντέλο «χωλαίνει» σε ό,τι αφορά την Ελλάδα σε επίπεδο νομοθεσίας αλλά και επειδή δεν υπάρχουν οι κατάλληλες υποδομές υποστήριξης (ηλεκτρονικές πλατφόρμες κτηματολογίου- υποθηκοφυλακείων).
Η άλλη λύση που επεξεργάζονται βασίζεται σε μοντέλο της Ισπανίας, που αντιμετώπισε μεγάλο πρόβλημα από τη φούσκα στην κτηματαγορά. Στην περίπτωση αυτή υιοθετείται η λογική του leasing. Το δάνειο, δηλαδή, μετατρέπεται απευθείας σε μακροχρόνια μίσθωση.
Ακίνητο... leasing
Το ακίνητο περνάει στην κατοχή της τράπεζας και ο πελάτης δεν βαρύνεται πλέον με την υποθήκη του στεγαστικού.
Όμως η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη-ιδιοκτήτη με μακροχρόνια μίσθωση, όπως ισχύει στις συμβάσεις leasing. Και μπορεί να μείνει στο «σπίτι» του για 25 ή 30 χρόνια πληρώνοντας τίμημα αντίστοιχο ή κατώτερο του ενοικίου.
Με τον τρόπο αυτόν μειώνεται το ποσό που πληρώνει ως δόση ο δανειολήπτης -έχει το πλεονέκτημα της φοροαπαλλαγής-, ενώ μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο στη λήξη της σύμβασης, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της σύμβασης ή στη λήξη της θα καταβάλει στην τράπεζα επιπλέον ποσό, που αντιστοιχεί στην αξία του σπιτιού.
Για να μπορέσει να εφαρμοστεί το συγκεκριμένο μοντέλο στην Ελλάδα θα πρέπει να αρθούν εμπόδια που έχουν να κάνουν με την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών.

ΠΗΓΗ: Έθνος της Κυριακής